目前二手房交易个人所得税征收有两种标准

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目前二手房交易个人所得税征收有两种标准
* 来源 :http://www.bjadsl.cn * 作者 : * 发表时间 : 2020-06-12 05:28

国务院最新的《通知》中还表示,对于房价上涨过快的城市,二套房贷首付有可能提高。“广州无疑属于楼价上涨过快的城市,因此被纳入二套房贷门槛提高范围的几率很高。”广州楼市专家韩世同说,新政肯定会影响到广州市场,但政策不会让开发商马上降价,只会抑制楼价的上涨。在韩世同看来,此次新政对一、二手楼的影响有所区别:“一手市场上,主要会影响二次置业人群;二手市场受政策的影响会更大,提高交易产生的个税后,业主放盘的意愿可能大幅降低,或是将税费转嫁给买家。”据房地产中介人士预测,新政出台,楼市交易可能会短时间内“冰封”,形成有价无市的局面,买卖双方的博弈将重新“洗牌”。

由于中介往往能帮助售房者压低真实价格进行网签,因此,按照1%的总价征收的税额,往往远低于按照差额的20%征收,因此,很多能够核实原值的房屋,也被当成不能核实原值的房屋,从而按照低于真实交易价格总价的1%征收,以此达到避税的目的。

但在实际操作中,由于部分房屋并不能核实房屋原值,例如此前并非购买商品房所得的福利分房,无法准确计算出差额,即通过出售自有住房取得的所得,因此无法按照20%来征收。对待这类房屋,国家政策为统一按照出售总价的1%征收。

此次,国务院办公厅在《通知》中,要求能够核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。也就是说,这一《通知》将堵死能够核实原值的房屋,按照不能核实原值的房屋来征个税的路子,从而增加卖房者的税负。《通知》中强调,要充分发挥税收政策的调节作用,“税务、住房城乡建设部门要密切配合”,以堵死这一避税的道路。《通知》还要求,税务部门要继续推进应用房地产价格评估方法加强存量房交易税收征管工作。

按照我国《个人所得税法》规定,个人出售自有住房取得的所得(出售价与房屋原值的差额),应按“财产转让所得”项目计征个人所得税,税率为20%。

广东中原项目部总经理黄韬表示,以往他多次强调以交易环节征税来调控楼市,但交易环节征税环节往往流于形式,楼市投资或投机买家都从中获得巨额收益而不需顾虑税务问题,这次国务院出台有关新政,的确是显示政府“动真格”的态度。

不过,有地产人士表示,个别买家可能以网签合同外加签合同的方式来规避20%的重税,网签合同约定的交易价比原发票购入价增加一点,楼价其余部分以“装修合同”的方式进行交易转让。

据实征收,讲究的是两次交易价的差别,交易价差越大,按20%征收个税就越重。从广州市历年的楼价来说,2007年前全市楼市均价每平方米大约只是在五六千元左右,如今全市六区的楼价每平方米已经在一万六七。若是2007年入市,以6000元/m2交易价为例,如今出售可以轻松获得1万元/m2的交易价差,也就是说每平方米需要被征收2000元的个税,100平方米的房子就需要交20万元的个税。以往通常实行核定征收,双方默契报低价,200万元的房子可以报低价至六七十万元,1%的个税只是六七千元,两者相差几十倍。即使是按照真实报价,以16000元/m2交1%的个税,每平方米也只需要交1600元/m2的个税,比按据实征收的标准每平方米交2000元/m2的个税要低一些。

也就是说,目前二手房交易个人所得税征收有两种标准,能提供房屋原值的按照出售前后差额20%征收;未能提供房源原值的,统一按照出售总价的1%征收。只有二手房交易证满5年,且是唯一住房的才能免征个税。

3月1日,国务院办公厅发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》称,对出售自有住房者,依法严格按转让所得的20%计征。以往对二手房征收个税有两种计税方法,一是据实征收,按照前后两次的交易价格之差征收20%的个税;二是核定征收,对本次交易作价(评估价)全额征收1%的个税。此外,免征个税与证满5年以及是否为家庭唯一住房这两个条件息息相关,只有证满5年且为家庭唯一住房,才可以免征个税。据中介人士分析,由于近年房地产交易频繁,不少房源经过多次转手,市场上证满5年的房源并不多,所占比例仅是一两成而已,且若业主名下持有多套住房的个税照征,因此市场上真正可以免征个税的房源可能只在5%~6%而已,也就是说市场上绝大多数的房源就落入到“重税”的税网之中。

从核定征收到据实征收,看似是两个中文字的差别,但对于买卖双方来说,背后的意味却是天差地别。

此外,广州市一直提倡房屋交易真实作价,从2011年1月开始广州二手房实行网签,银行贷款审批直接对接网签系统,二手房买家以银行贷款买房的人士基本上不会报低价。若房屋在最近购买使用的真实价格,其发票价与目前的楼价相差不大,按交易差额征收20%的个税也不会显得太多。本次对二手房交易所得征收20%的个税,有可能鼓励买卖双方对交易价格进行真实报价,以防未来被征收重税。

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